[摘要] 2014年税收专项检查大幕初启。《经济参考报》记者日前从国家税务总局获悉，房地产及建筑安装业再次被列为指令性检查项目，这是房地产业自2002年以来连续12年被纳入检查范围。
2014年税收专项检查大幕初启。《经济参考报》记者日前从国家税务总局获悉，房地产及建筑安装业再次被列为指令性检查项目，这是房地产业自2002年以来连续12年被纳入检查范围。
体量大、利润高的房地产行业涉及8个税种，包括广受关注的土地增值税。记者整理发现，在往年的税收专项检查中，房地产行业成了查补税款的“大户”，有些年份几乎占到全部查补税款数额的一半，其涉税违法手段花样百出。
突出
行业成偷逃税重灾区
国家税务总局近日发布了《关于开展2014年税收专项检查工作的通知》，明确2014年行业税收专项检查项目包括3项指令性检查项目和3项指导性检查项目。3项指令性检查项目是“房地产及建筑安装业”“办理出口退(免)税企业”和“股权转让交易的企业及个人”，3项指导性检查项目是“地方商业银行”“高污染、高能耗及产能过剩企业”和“高收入者个人所得税”。据了解，每年税收专项检查于四五月间全面启动，持续至11月底结束。
记者梳理历年税收专项检查方案发现，房地产业从2002年被纳入税收专项检查以来，今年已是连续12年“榜上有名”。
国家税务总局制订的检查方案要求检查房地产业涉及的营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、土地使用税、契税、房产税和印花税，是对所有业务、所有税种的全面检查。
“从近几年开展税收专项检查的情况看，房地产行业存在的涉税违法问题较为突出。”一位来自税务稽查部门的人士指出。
来自国家税务总局稽查局的数据显示，房地产业及建筑安装业查补收入占2006年税收专项检查工作查补收入总额的42.51%；户均查补收入30.82万元，是总体户均查补收入的4.37倍；问题率为50.98%，高于平均问题率12.34个百分点。
2007年房地产业及建筑安装业税收专项检查共查补税款91.3亿元，加收滞纳金3.4亿元，罚款6.8亿元，共查补收入101.7亿元。房地产业及建筑安装业查补收入占到专项检查查补总收入的45%，户均查补收入35.4万元，是总体户均查补收入的2.6倍。
2011年中国税务年鉴中关于税收专项检查的总结中特别提到，对房地产行业开展税收专项检查是为配合国家宏观调控政策而部署的重点检查项目。2010年税务机关检查房地产企业9.63万户，查补收入294.47亿元，占全年税收专项检查总收入的49.23%。
个别地区房地产行业的涉税违法问题尤为严重《福清市地税局稽查局2010年度税收专项检查工作总结》称，2010年专项检查查补各项收入2227.95万元，其中，共实施查补房地产行业税款约2126万元。
北京明税律师事务所高级合伙人夏聪告诉《经济参考报》记者：“从2002年开始，每年房地产业和建筑安装行业都入围(税收专项检查)，说明行业面临的税收问题比较多。房地产业这几年发展比较快，每年房地产查补的收入几乎占到整个专项检查的一半。”
夏聪还表示“我们多年帮助房企应对专项检查，就我们所接触的情况看，房地产行业近年来查补的税收收入是呈逐年增长态势的，我觉得占全部查补税款的比例大体上也会有所增加。”
金杜律师事务所税务部负责人董刚说：“我作为税务律师，为一些房地产开发企业提供税务和法律服务，对房地产行业的业态和信息有一定了解。房地产行业业务复杂，涉及的税种比较多，拿地、立项、融资、拆迁、建设、销售，各个环节问题都比较集中，如果不放过任何细节、深究严查，很难说有多少房企能100%在税务上合规。”
手法
逃漏税花招迭出
中国政法大学财税金融法研究所教授施正文接受《经济参考报》记者采访时表示“每年税务总局进行税收专项检查，选择重点检查对象有几重考虑：一是重点选择税收征管可能存在漏洞或者税收风险较大的行业；二是这个行业比较重要，税源大，对完成税收收入任务影响较大；三是这个行业领域最近出台新的法规、政策，执行中可能对政策的理解不太清楚从而出现风险；四是根据历年检查中发现的问题，选择长期以来问题比较严重的行业；五是选择一些很久没有被选取的行业。”
他认为，房地产行业连续多年被列为税收检查的重点，是因为该行业符合上述五条标准中的多项“房地产是支柱产业，利润高，税负比较重，涉及多个税种，对税收收入贡献大，长期存在风险，容易出现逃漏税”。
施正文告诉记者，在往年专项检查后公布的欠税名单中，很多房企都曾出现过。尤其是大房企，每年纳税额很高，通过欠税或避税可以获得很高的。
一位地方税务系统工作人士指出，很多房地产企业纳税人一味追求利益的化，偷逃税现象较为严重。有意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用，设置“账外账”，开具虚假发票、白条等都是企业的惯用手段。
此外，有不少企业通过税收筹划把利润转移到享受税收优惠的地方。“比如设置一个高新技术企业，把其他企业的利润转移到高新技术企业，享受15%的所得税率，而非一般企业的25%的税率。或者在维尔京群岛等避税地设置公司，通过转让定价把利润转移到避税地，来逃避中国征税。”施正文说，“还有一些房地产企业转让土地、房产的时候，为了规避营业税、土地增值税、契税等交易环节税种，经常通过公司股权的方式转让，这样就只涉及所得税的问题了。”
董刚则认为，房地产企业的税收漏洞，除了房企自身的问题，和地方政府的态度也密不可分。“对地方财政而言，土地出让是很大一部分收入来源，地方政府对房企的管理、态度影响着地方土地出让的收入。同时，房地产行业的很多税种是地方税种，由地方税务局管理，而地方税务局受地方政府的影响比较大。包括土地增值税在内的一些税种这些年征管力度没有达到预期，我认为和部分地方政府的态度有很大关系。”他说。
治理
税种设置有待调整
专家认为，税务总局针对可能存在税收风险的行业开展每年一度的税收专项检查，加大了征管力度，通过检查发现房地产等行业在纳税中存在的问题，有助于规范纳税，成效值得肯定。不过，要从根本上解决问题，还需要进一步健全、完善税制。
施正文认为，应对当前税种设置进行调整和改革。以土地增值税为例，现实中能不能征收到位、税种是不是需要改革，都需要讨论。政策层面、征管层面和现实层面的很多问题都交织在房地产领域。
施正文告诉记者：“我认为应该对房地产领域的税种进行归并。很多税种是重复的，比如土增税和企业所得税。税种的归并应该和房地产税立法结合起来。同时，‘营改增’应尽快推进，把建筑业、不动产行业纳入。另外房地产领域税收主要在交易环节，持有环节几乎没有。为了遏制投机行为，应减少交易环节税负，增加持有环节税负，有利于财富公平分配。”
此外，多位业内人士认为，税收费用负担过重，影响房地产业健康发展。上述地方税务系统工作人士告诉记者，房地产行业不仅税多，涉及的各种收费也多，高额的费用支出明显加重了房地产行业的整体负担水平，弱化了税收的调控能力。因此不合理的收费应该清理。另外，房地产行业税负偏高且存在重复课税问题。“如果合法纳税，房地产行业的税负明显高于其他行业，不利于行业的健康发展。”该人士称。
董刚则表示，解决问题，除了要从立法层面、税务监管方面加强外，也需要培养纳税人合规纳税的意识。企业方面应该避免有意钻空子、偷逃税的行为。
桂林房天下5月2日看房团报名入口 咨询电话：400-890-0000 转 88
相关阅读 楼市限购令已形同虚设:工作人员偷改纳税资料 经济参考报
在“限购令”下，房地产市场为何仍然高烧不退？“史上最严厉的调控”之下，为何还有那么多人绕开“限购令”买到房？究竟是谁在肢解政府调控房地产的政策？深圳市检察院近期查处了一批利用非法手段办理房产过户的职务犯罪案件，一条由地税、房地产权登记、中介编织的黑色利益链浮出水面。
45人因违规出具证明被立案
2010年9月，深圳市“限购令”。此后，在深圳购房须满足三个条件之一，即有深圳户口、或在深圳缴纳社保一年以上、或在深圳缴纳个人所得税一年以上。
要想买房，但在“限购令”下又不具备购房条件，怎么办？这时有房产中介说缴付多少“喝茶费”后可以“操作”。这种明眼人一看就属违法犯罪之事为什么能“搞定”？答案就是：权钱交易、违规操作。
深圳市检察机关于2013年4月起，针对房产交易中虚开纳税证明等利用非法手段办理房产过户的职务犯罪行为，展开了专项打击行动，涉案人员之多、范围之广令人震惊：目前已有45人被立案侦查，涉及地税工作人员18人、房地产权登记工作人员11人、社会中介人员16人。涉案人员收受好处费从数万元、到数十万元不等，有的高达数百万元。
据了解，其中一位被告人刘某淦年仅25岁，其在担任地税局协税员期间，利用为纳税人开具个人所得税纳税完税证明的职务便利，接受多名中介人员的请托，采取虚报、修改个人完税信息的方式，为100余名无深圳购房资格人员出具虚假的个人完税证明，规避深圳限制购房制度，短短半年就收受好处费达238万余元。
深圳市检察院相关部门负责人透露，早在2011年初，深圳市检察机关即查办过社保部门工作人员李某滥用职权、受贿一案，其在收受好处费后，违规帮他人修改社保信息，从而获取社保证明并取得购房资格。李某因此被判处有期徒刑五年一个月。2012年龙岗房地产权登记中心工作人员邓某峰，在交易税并未真实缴交的情况下，拿伪造的交易税票帮人办理过户。邓某峰因此被判处有期徒刑十一年。
犯罪竟成“商业模式”
据办案人员告诉记者，令他们感到震惊的是犯罪行为的“半公开化”，例如地税局部分窗口工作人员，互相之间都知道对方在替人虚开纳税证明“挣外快”，有时“忙不过来”时甚至还互相介绍“业务”，犯罪行为竟然成了在圈内获得一定认可度的“商业模式”。
而涉嫌收受好处费达238万余元的刘某淦只是深圳地税部门的一名临聘人员，在窗口工作，每月工资2000多元。据他本人供述，刚工作时还比较谨慎，早在2010年，他就听说窗口有好几位工作人员收受“黑中介”好处，为“黑中介”提供方便，但他自己一直没有去照着做。直到2012年4月，一位做中介的朋友找到他，他才开始了这门“生意”。用他自己的话说：“我算是晚的了！”
根据办案人员介绍，刘某淦2012年4月至2012年9月期间，涉嫌出具虚假个人完税证明过百份，并涉嫌收受好处费达人民币238万余元，平均每出具一份假证明收受“黑中介”好处2万元。而“黑中介”帮客户弄到一份虚假个人完税证明，可向客户收受5-6万元。
在这样的暴利驱使之下，一条由中介、地税、房地产权登记甚至包括社保在内的黑色利益链长期运转，将政府的“限购令”层层肢解，导致很多地方的“限购令”名存实亡。
据办案人员介绍，犯罪嫌疑人王某作为某广告公司业务经理，兼做一些“黑中介”业务，“买通”两名地税工作人员利用工作便利违规补录了过千份个人所得税纳税凭证，并送上好处费数十万元，后另又“买通”其他地税工作人员通过修改纳税信息的方式帮办了数十份完税证明，并再送上了数十万元的好处费。
只要房地产权登记工作人员认真审核，通过联网系统一查询即能明显发现。因此，在房地产权登记过户环节，因担心虚开的纳税证明材料等被房地产权登记工作人员识破而不能登记过户，一些不法中介再次“买通”房地产权登记工作人员，“成功办理”登记过户。检察官告诉记者，违规补缴个人所得税以及采取修改信息“偷梁换柱”等方式来虚开纳税证明，是违规取得购房资格的常见方式之一。办案人员告诉记者，除纳税证明造假外，还存在诸如社保清单甚至身份信息造假等其他形式的造假行为。
“限购令”形同虚设
从深圳市检察机关公布的案件情况来看，“限购令”的确存在把关不严等一系列问题，使得“限购令”形同虚设。
办案人员表示，此次地税和房地产权登记部门涉案的国家工作人员，主要集中在窗口部门，以二三十岁的年轻人居多，有在编人员，也有聘用人员，且聘用人员占了多数。“有的涉案人员半夜溜回单位工作岗位上偷偷在电脑上修改纳税资料。在这么长的时间里窗口工作人员可以如此大批量的违法操作并收受贿赂，案发单位的工作流程设计、工作权限设置、监督力度等，都需要重新梳理和反思。”
“限购令”之下，出现“假税单”等现象绝不止深圳一地。据公开可查的资料，广东乃至的多个城市在“限购令”之后都已出现过“假税单”等违法犯罪。这再次印证了：哪里有管制和审批，哪里就有腐败。也抛出了一个问题：限购3年多，房价仍然呼呼地往上涨，究竟何种手段才能有效调节市场行为？
桂林房天下5月2日看房团报名入口 咨询电话：400-890-0000 转 88
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
