[摘要] 中国国家统计局16日发布一季度核心经济数据，包括房地产开发投资、商品房销售面积、销售额等楼市多项核心指标均出现大幅下滑。不过，此间多位专家在接受中新社记者采访时表示，上述指标回落属正常反应，只要金融政策保持中性，中国楼市不会出现崩盘的危险。
中国国家统计局16日发布一季度核心经济数据，包括房地产开发投资、商品房销售面积、销售额等楼市多项核心指标均出现大幅下滑。不过，此间多位专家在接受中新社记者采访时表示，上述指标回落属正常反应，只要金融政策保持中性，中国楼市不会出现崩盘的危险。
数据显示，一季度中国房地产开发投资1.53万亿元人民币，同比名义增长16.8%，较去年各月19%以上的增速出现明显回落。同期，中国商品房销售面积和销售额跌入下行通道，同比分别下降3.8%和5.2%，迥异于去年各月的高速增长。
随着销售的迅速放缓，商品房库存出现上升，3月末，商品房待售面积突破5亿平方米，同比增长22.9%。
一季度的楼市降温也影响到了宏观经济。国家统计局国民经济综合统计司司长盛来运16日透露，房地产开发投资增速的下滑拉低了整体固定资产投资约0.7个百分点。随着杭州等多个城市的楼盘出现降价，看空中国楼市的声音重新响起。近期一些地方政府也传出酝酿松绑“限购”等楼市调控政策以图救市的消息。
中国国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松表示，虽然中国局部地区楼市确实面临风险，但总体而言，目前还谈不上风险集中爆发，也谈不上崩盘。
邓郁松指出，楼市风险大致分为泡沫风险、供应过剩以及流动性风险三类，不可一概而论。泡沫风险是指房价过高，远超过居民的购买能力。这样的情况主要集中在一线的少数特大城市；而供应过剩主要存在于三四线的个别城市，并非普遍现象。
邓郁松透露，对比1998年和2013年的数据，居民收入上涨幅度高于房价上涨幅度。且去年房价收入较之1998年不仅未升，反而有降。“之所以出现对楼市泡沫的高度警惕，是因为市场上习惯于用北京、上海、广州、深圳等特大城市的情况来衡量”。他指出，未来需要重点关注金融政策，只要流动性保持平稳，那么中国楼市并不存在整体崩盘的风险。
盛来运也认为，一季度住宅均价虽有所变动，房价涨幅收窄，但总体而言房地产市场仍然比较稳定。他承认，房价确实出现明显分化，一线城市房价温和上涨，部分二线城市房价有所松动，一些住房存量较多的三四线城市房价出现下降。“这种变化既是市场调节的结果，也是政府主动调控的结果”。
中国房地产学会副会长陈国强也表示，崩盘论、拐点论均属夸大其词。他指出，一季度楼市成交量价以及行业景气度确实出现下滑，但这实际上在预期之内。
由于2013年正值政府换届，楼市调控“国五条”并未起到降温楼市的作用，反而刺激了房地产市场的高增长。当年楼市成交量价陡然拉高，这种“高烧”又在去年一季度表现十分明显。
在此高基数的对比下，陈国强表示，今年一季度，成交量、投资等出现同比的大幅下滑只是在市场供求关系等内生因素影响下的自然调整，而非政策突变所引发。如果从值来看，目前楼市仍处高位。他认为，未来房地产行业会保持总体降温、增速收窄的态势，二三季度的数据相较一季度可能略有恢复。
对于房地产开发投资等各项指标的快速回落，邓郁松说：“不能说回落速度快就不正常”。他指出，现阶段，中国户均住房略超过一套，住房短缺时代已不存在。加之，20-64岁的购房主力人口数量在“十二五”(2011-2015年)会从增速放缓到总量下降，楼市高增长无法持续。“考虑到近年来房地产供应量的快速增加，目前总体供求已进入相对平衡”，邓郁松说。
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编者按：随着楼市降价打折楼盘增多，行业内外悲观情绪蔓延，“暴跌说”、“崩盘说”四起。然而，有多少论证崩盘的依据，就会有多少反证。近日，住建部专家再一次反驳了“房价暴跌”一说，称房价会暴跌是不现实的。那么，随着部分楼盘打折幅度增加，细究一下，究竟降多少才算暴跌？出现什么情况楼市才会崩盘？房天下邀您收看今日话题：房价跌多少才算暴跌 楼市崩盘有标准吗？
楼市降价潮起
一线城市二手房成交量大跌
“3月份以来确实感觉市场冷淡了一些，本来有几个客户差不多要下单了，但这几天又有些犹豫不决。”深圳坂田的地产中介李先生告诉记者，市场有效需求仍然很多，但政策没明确，大家心里反而没底，买家会选择先观望。
记者走访北京多家中介店了解到，目前刚需型楼盘较受欢迎，但整体下单者比较少，多数购房者处在观望阶段。北京丰台区马家堡东路某中介店经纪人告诉记者，最近几天带了20多个客户看房，但下单者寥寥。
链家地产报告显示，2月份，业主平均售房成交周期比1月明显拉长，接近两个半月。
而上海二手住宅的成交量已经连续5个月处于下行状态，成交价格下跌了4%，保持在去年12月的水平。3月前两周，上海的成交量也处于低位水平，成交回暖力度因板块特性不同而有所分化。
无锡多个楼盘大幅降价
继江苏常州九龙仓年华里项目宣布大幅降价后，位于无锡太湖新城板块的苏宁悦城项目在上周末也开始降价，每平方米降价幅度高达2000元。
值得注意的是，截至2013年12月底，无锡市商品房库存量增加至1727万平方米，按照无锡目前的月均成交量，无锡楼市库存去化周期需要长达3年时间，“无锡楼市库存中，大户型占比例比较大，这些户型由于价格较高，大多面临销售难的问题，所以接下来无锡楼市或将会出现越来越多的降价楼盘。”房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者说。
在3月23日当天，位于无锡太湖新城的苏宁悦城项目，对外表示每平方米价格下降2000元，价格下降自然引来购房者的疯抢，当天项目销售取得了不错的成绩。
杭州又传出楼盘大幅降价声
距离引发关注的“马年降”——杭州德信·北海公园降价3000元/平方米一个月，杭州再次出现大幅降价楼盘：位于萧山区的“开元名郡”开发商对批13、14号楼剩余的189套房源推出降价活动，幅度达1600-2700元/平方米，降后均价12500元/平方米。德信·北海公园降价后，开发商公布的去化率为八成，但没有出现2012年降价后的抢购场面。
去年11月，开元名郡首次开盘推出13、14号楼，毛坯房单价约15000元/平方米，降价前已售81套。为安抚前期业主，开发商杭州开元名郡置业有限公司承诺在去年11月至今年3月15日购房的业主可获得一个地下车位作为补偿。
品牌房企领头降价
在常州雅居乐星河湾以“六折甩卖”的姿态打响江苏常州降价枪后，重兵布局常州、以打造豪宅著称的九龙仓也已经“坐不住了”。
从3月20日开始，常州九龙仓年华里宣布大幅降价，此前均价6000元/平方米左右的房源，均价直降至5000元/平方米，约在前期成交均价的基础上打了“八三折”。该楼盘的一名售楼人员告诉记者：“我们的项目确实在促销，均价5000元/平方米，大户型会更便宜一点，小户型会贵一点，目前各种户型都还有。”
“我们也在高度关注，考虑是否跟进降价。”一位在常州有项目的开发商对记者表示，据其了解，目前常州已经至少有五个知名楼盘大幅降价。
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那些崩过盘的楼市
香港楼市的三次崩盘
70年代末80年代初
1982年，是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年，地价、楼价、租金全面大幅下跌，官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落，冷落场面迭现，很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计，1984年港府共推出50幅官地，上半年占30幅，其中6幅因无人承价而收回，而下半年则有20幅，其中7幅收回。
地产市道崩溃，首当其冲的自然是地价。1982年，香港地价普遍下跌40%至60%不等，跌幅的是工业用地和高级住宅用地。九龙湾工业用地的售价，按楼面面积计算，从1980年12月每方尺360元的水平，跌至1982年10月的每方尺25元，跌幅高达93%。港岛南湾道一带的高级住宅用地，亦从1980年9月每方尺1 502元的水平，跌至1982年5月的每方尺540元，跌幅为60%。地价大跌，导致港府财政收入大减，1982/1983年度港府财政收支即出现39.35亿元赤字；售地收入占政府财政收入的比重，亦从1980/1981年度的35%，降至1981/1982年度的29%，及1982/1983年度的15%。
地价大跌带动楼价、租金大幅下挫。1982年，住宅楼价普遍比高峰时期下跌3成至4成，如北角住宅楼价就从1981年底每方尺1 067元跌至1982年底的每方尺664元，跌幅达38%。中区甲级写字楼月租亦从1981年中峰期的每方尺28元至30元，跌至1982年底的每方尺21元至24元，跌幅约20%至25%。
80年代末90年代初
从1994年第2季至1995年第3季，香港楼市从高峰回落，作为房地产市场上升动力的住宅楼宇，其售价平均下跌约3成，个别地区跌幅更大。写字楼售价亦大幅下跌3成至4成6 ，商铺市道因内部消费疲弱、零售业不景气且呆滞，租售需求均呈下降，不少店铺在空置后很长时间才觅得新户，部分大型商场甚至有五成商铺空置。工业楼宇更因经济转型、制造业大规模内迁而无人问津，不少发展商已搁置工业楼宇发展计划，申请改为工商用途的个案不断增加。
90年代后期
1994年初，著名的美国摩根斯坦利公司已发表研究报告指出：香港地产市道的“泡沫”正渐渐形成，虽无即时爆破的危机，但要提防两种可能：一是某些事件或环境令香港经济急转直下，又或引起极大的政治或经济不安，二是利率突然飙升。
不过，当时该研究报告仍认为：香港地产市道最可能出现的情况，是“泡沫”慢慢泄气。结果，从1994年4月到1995年第三季，在香港政府推出一系列压抑楼价措施以及美国连续7次调高息率等因素的影响下，香港楼市曾一度进入调整期，住宅楼价约下跌三成。
美国楼市崩盘的教训
正是从2006年起，美国楼市在火爆多年后急转直下，房价节节下跌，销售一滑再滑。买了房的人欲哭无泪，建筑商也无力回天。那位懊悔没有多买房的华人朋友，想来还是幸运者。
买房者和建房者，都成了房东。作为一个最直接的日常感受，从2006年起，美国街道旁的一道独特风景，就是越来越多的房地产广告。降价促销、赠送礼券，卖房者使出浑身解数，购房者却依然寥寥。在首都华盛顿，不少刚建成的楼盘在销售不畅后，最终只能打出“暂时出租”的广告。
美国泡沫的严重性，从随后房价“自由落体式”下滑中就可见一斑。以佛罗里达的Fort Myers市为例。今年季度，该市住房中间价为8.73万美元，而去年同期价格则达到了21.3万美元，算下来，跌幅已达59.1%。而去年一季度的价格还称不上，2006年的均价为26.82万美元。算下来，从2006年至今，当地房价下降了67.4%。
日本楼市崩盘始末
1985年后的日本，正是楼市癫狂的时期， 楼市泡沫在1990年达到顶峰，房价涨了七八倍。随之而来的是泡沫破裂，楼市崩盘，这一过程不过六七年的时间。
日本倒卖土地的“繁荣景象”，在1992年政府增收94%重税后戛然而止。
许多日本居民一夜之间成为千万“负翁”，直到今天。那位塞钱让女留学生去银座买了衣服再来上班的地产公司老板也破产了，一度连的盒饭都吃不起；日本最终也没能买下美国，反而逐渐变卖了曾经的海外资产。
在房价下跌时，日本也出现过业主去找开发商退钱的现象，当时如果差价较小（比如在1000万日元以内），开发商就会退还给业主。
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中国楼市离崩盘还很远？
是分化不是崩盘
关于中国楼市崩盘与否的种种证据与反证，展示给人们的其实是中国房地产市场强烈分化的现实。但市场分化并不等于楼市崩盘，一个必须明确的概念是，所谓房地产市场的崩盘，并非简单的等同于房价的大幅下跌，崩盘引发的是一系列系统性风险，包括市场信心的彻底崩溃，资金链的断裂，资产的大幅缩水，金融系统大量呆坏账的出现等等。从这个角度上讲，用“崩盘前夕”来形容目前的中国楼市的确有些言过其实。
任志强：楼市三十年内不会崩盘
任志强称，从经济学角度来说，房子有使用价格和交换价格之分，对刚需购房者而言，房子的使用价格不管高和低，可能都得赶紧买，而房子的交换价格则取决于它占有的资源的稀缺性，比如说教育、交通、地理位置等。
“所有人都问我是不是房地产要崩盘了，我个人认为中国房地产市场，起码二三十年不会出现崩盘。”任志强说。
任志强对房地产市场总体形势不变的判断，也与我国城镇化战略有关。他说：“既然城镇化的速度不会发生变化，怎么可能不用房子？从发达国家来看，这条曲线非常明显，而我们中国到70%的城镇化率还早着呢，到2025年以后可能达到70%。这样的发展速度，还有十年的过程。”
房价下跌与城镇化率有关
房价暴跌与什么有关系？从国际上看，房价大幅下跌与城镇化率有关。当一个国家城镇化率超过60%的时候，房价大幅下跌就可能发生。美国房价波动时候城镇化率超过70%；日本房产泡沫破灭是因为城镇化率超过67%；欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65%。现在就中国城镇化率来看，楼市崩溃点还很远。
并且，今年《政府工作报告》提出着重解决好“三个1亿人”问题，城镇化进程中，这“三个1亿人”会带来住房的刚需。
但是我们也要看到，市场经济是扭秧歌经济，有涨有降，可以说今年的房地产市场进入了买方市场，加上目前信贷政策的收紧，房地产商日子不好过了。个别房地产商为了回笼资金可能会把楼盘降价处理，但这并不是说房价都要降了，资金回笼后可能又会投向别的有竞争力的楼盘。
崩盘的信号？
房价跌超30% 股市疯狂
楼市崩盘，主要表现是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大幅减少，房地产业进入阶段性萧条。楼市一旦崩盘，在相当长的时间内，该地区的房地产业甚至国民经济会出现停滞，烂尾楼大量出现，银行大量的坏账无法收回，规划好的待开发土地闲置，土地价格暴跌，很多二次置业的人购买的房屋变成负资产。
楼市崩盘的前兆呈现一定的规律性。，一线城市房价大跌。楼市在最后崩溃之前，住房市场泡沫严重的一线城市房价会出现大跌。第二，房价大跌前股市疯狂，股市与楼市泡沫破灭相伴而生。当房地产泡沫即将破裂时，股市会经历一段疯狂上涨后暴跌，并且在楼市真正崩盘以前出现一段“癫狂期”。例如，1989年东京房地产价格出现下跌时，1989年12月29日的日本股市却创下历史新高，紧接着自1990年交易日起开始大跌，陷入长期的下跌通道。第三，房地产有价无市。如果某国家或地区的住房市场成交量出现下降，房地产呈现有价无市的局面时，这说明住宅市场已经出现观望情绪。2007年3月，美国成屋销售下降了8.4%，随后房价直线下滑直到2012年中才企稳回升。
商业地价连续下跌
从日本的经验来看，在经济增长初期，由于重工业的发展，工业地价增长最快；随着居民收入的提升，住宅地价增长最快；而在泡沫形成的后期，商业地价增长最快。相反，当泡沫破裂时，商业地价下跌，且在泡沫破裂后的每个阶段跌幅都是的，住宅地产其次，工业地产最后。据此，申万认为：
商业地价连续下跌往往是房价崩盘的领先信号。日本在泡沫发生期间的1986-1991年间，商业地价的年均涨幅在10.45%，远高于地价8.38%、住宅地价7.17%和工业地价7.26%的涨价幅度；在泡沫破裂初期的1992-1997年，商业地价的年均跌幅近6.68%，远高于地价4.01%、住宅地价2.54%和工业地价1.95%的跌幅。商业地价的连续大幅下跌可看作是住宅地产和工业地产下跌的信号。
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